모기지(mortgage)가 뭔가요? 먹는 건가요?

모기지

이 세상에 집을 사는 방법은 두 가지가 있다. 현금으로 사던가, 주택담보대출을 받던가. 현금으로 집 사기는 이번 생은 불가능하니, 주택담보대출로 가자. 주택담보대출은 내가 살 집을 담보로 은행에서 대출을 받는 것을 말한다. 미국말로는 mortgage 되겠다. 

 

모기지를 얻으려면 2가지가 필요하다. 

1. 좋은 신용
2. downpayment

좋은 신용

모기지 업체는 여러가지를 평가하여 당신의 신용, 돈을 갚을 능력을 판단한다.

 

일단 직장인으로 한 곳에 오래 머물고, 수입이 꾸준히 들어오면 최고인 것 같다. 대출 회사들은 직장을 자주 바꾸는 것을 좋아하지 않는다.

 

직장인인가..?

 

지출이 많은지도 모기지 업체가 평가하는 중요한 요소 중의 하나다. 집을 사기 전에 차를 사서 매달 금액이 빠져나가는지, 혹은 양육비 등 다른 지출이 꾸준히 있는지가 대출 가능 금액에 영향을 미친다. 집을 사고 싶다면 할부로 차 사는 것을 미루도록 하자. 이미 차 할부가 남았다면 얼른 갚는게 좋다.

 

그 외에도 소송에 걸려 있는지, 파산한 적은 없는지, 연체 기록은 없는지 등등 여러 가지 기록을 보고 신용이 좋은지 판단한다. 

 

누구나 1년에 한 번은 무료로 신용 정보를 뽑아볼 수 있으니 한 번 뽑아서 신용 점수가 얼마인지 확인해 보도록 하자. 그리고 모기지 업체에서 융자 예상 비용 또는 pre-approval letter를 위해 신용 정보를 조회하길 원하는 경우가 있다. 미리 뽑아 놓은 신용 조회 결과를 보여주며 사용해도 된다. 이 이유는 밑에서 다시 설명하겠다.

 

Downpayment

좋은 신용도 중요하지만, 이게 없으면 대출은 불가능하다. Downpayment는 집 값과 대출금액의 차액이다. 그냥 그 동안 모아 놓은 돈, 종자돈, 계약금이라고 생각하자. downpayment와 대출 받음 금액을 가지고 집을 사면 된다.

 

집 값 = downpayment + 대출 금액

 

한국에서는 담보인정비율(Loan To Value)이 규제로 묶여 있어서 대출 가능한 금액이 주택의 가격에 비해 절반 정도에 그친다. 미국에서는 집 값의 95%까지 대출이 가능하다. 

 

일단 집 값의 5% 이상을 어떻게든 모으는데 노력하자. 5% 이상이 모이면 모기지를 얻어 집을 살 수 있다.

 

어떤 치트키를 쓰던 일단 5%를 모으자

 

물론 집 값의 80% 이상을 대출로 빌린다면 추가 비용(PMI)이 생긴다. 의사는 80% 이상을 빌려도 PMI가 없다고 한다. 다음 세상에는 한 번 의사가 되어보자. 

 

마음에 드는 집을 발견했거나, 집을 알아 보고 있다면 일단 Pre-Approval Letter를 받자.

 

Pre-Approval Letter 

마음에 드는 집이 나오면 집에 오퍼를 넣을 수 있다. 판매자가 제일 좋아하는 구매자는 현금 구매자다. 현금이 있기에 짧게는 일주일 후에 열쇠를 넘겨주고 다른 집으로 이사를 갈 수 있다. 

 

현금 구매자가 없다면 구매자들 중 부가 조항이 없는 사람을 원한다. 예를 들어

 

고갱님.. 지금 살고 있는 집이 팔리면 살게요

 

이런 구매자들 별로 안 좋아한다. 이런 구매자의 오퍼를 받았는데 그 집이 안 팔리면 판매자 집도 안 팔린다.

 

판매자가 다음으로 좋아하는 구매자는 대출 가능성이 가장 높은 사람이다. 보통 집 계약하고 잔금 치루는데 30-45일이 걸린다. 45일 기다렸는데 구매자의 대출이 거절이 된다면 판매자는 45일을 날리게 된다. 그러면 판매자는 집을 시장에 다시 내놓고 또 구매자가 오길 기다려야 한다. 심지어는 집 값을 내려서 구매자를 유혹하기도 해야한다. 그래서 판매자들은 대출이 잘 나오는 구매자를 선호한다. 이때 구매자에게 내 대출 능력을 그나마 보여줄 수 있는 종이가 pre-approval letter다.

 

pre-approval letter는 대출 회사에서 발부한다. 회사가 대출을 얻고자 하는 사람의 신용을 조회한 후 대출 가능여부를 간략하게 심사해서  발부하는 한 장짜리 종이다. 

 

신용 조회 (Hard Inquery, Hard Pull)

모기지 회사가 pre-approval letter 발급을 위해 신용 조회를 하기도 하지만 우리가 알게 모르게 다른 회사들도 신용조회를 한다. 주로 후불제 서비스를 제공하는 회사들은 고객의 신용도를 중요하게 여기기 때문에 고객의 신용 조사를 한 후 서비스를 제공한다.

 

대출 회사, 카드 회사, 통신사 등이 신청자의 신용 조회를 요청하는 것을 hard inquery 또는 hard pull이라고 한다. 이런 hard pull이 많으면 대출을 여러 곳에 의뢰했다고 간주할 수 있다. 즉 신청자가 대출을 갚을 능력이 안 되어서 또 다른 대출이나 신용 카드를 신청한 것 처럼 보일 수 있다. 그래서 신청자의 hard pull이 많다면, credit score가 내려간다. 

 

다행인 것은 본인의 요청에 의한 신용정보 조회는 신용 점수에 영향을 미치지 않는다. 융자 비용을 문의할 때 신용 조회를 하자고 꼬시면 미리 받아둔 신용 조회 기록을 보여주며 방어하자. 

 

 

그리고 hard pull 한 번 했다고 신용 점수에 큰 영향은 미치지 않는다. 물론 일정 기간 동안 점수가 내려가지만, 곧 회복된다. pre-approval은 한 번 하면 유효 기간 동안 계속 사용가능하기 때문에 집 구매 초기에 한 번 받아두면 된다. 

 

hard pull의 문제는 대출을 위해 여러 회사에 문의를 할 때 발생한다. 밑에 다시 이야기 하겠지만, 대출 회사마다 이율, 처리 비용이 다르다. 신용 조회 없이 예상 금액을 주기도 하지만, 신용 조회를 해야 알려주는 곳들도 있다. 이럴 때는 하루에 몰아서 하면 된다. hard pull을 하루에 여러 번 해도 1회로 간주되어 신용 점수에는 한 번만 영향을 미친다. 

 

모기지 예상 비용

여러 회사들로부터 모기지 예상 비용을 받았다면 다음 사항들을 중요하게 봐야한다.

• 이율 interest rate
• 연이율 annual percentage rage (APR)
• 초기 비용 upfront cost

이율이 매월 내야할 원금과 이자의 기본을 결정한다. 매달 납부하는 금액을 줄이고 싶으면 닥치고 이율이 낮은 회사를 골라야한다.

 

연이율(APR)은 기타 초기에 내는 비용들을 포함한 후 이율을 다시 계산해 준 것을 말한다. A회사와 B회사의 이율이 같은데 A회사의 APR이 더 낮다면, A회사가 기타 비용을 덜 걷는다는 뜻이다. 

 

선이자 비용(point)은 미리 이자의 일부를 선금으로 내서 전체 이율을 낮추는 데 사용된다. 선이자를 내고 이율을 낮추면 매월 내야하는 이자가 낮아진다. 1 point를 사면 이율을 0.25 pp 낮출 수 있다. 1 point를 사기 위해서는 대출금의 1%를 내면 된다. 예를 들어 4% 이율로 $200,000을 빌렸다고 하자. 대출금의 1%인 $2,000을 내고 1 point를 사면 내 이율은 3.75%로 낮아진다.

 

포인트를 사면 이율이 줄어어 매월 내는 비용이 준다. 대신 초기 비용이 늘어난다. 장기적으로 봤을 때는 이익이지만, 몇 년 안에 이사를 갈 예정이라면 포인트를 산 효과를 보지 못할 수도 있다. 

 

모기지 예상금액을 받으면 크게 4가지 종류의 비용이 적혀있다.

• Origination Cost. 아래 그림의 A
• Services you cannot shop for. 아래 그림의 B
• Services you can shop for. 아래 그림의 C
• 세금, 보험 등 기타 금액 아래 그림의 E, F, G, H

 

Origination Cost

모기지 회사 자체에서 청구하는 비용이다. 포인트 비용 $3,563이 청구되어 있는데 포인트는 보통 융자 금액에 비례하고, 선택을 안 하면 청구가 되지 않으므로 무시하자. 줄여야할 것은 Processing Fee와 Underwriting 비용. 이 비용은 모기지 회사 직원들을 이용하는 작업이니까 직원들 월급을 주기 위한 비용 되겠다. 이 금액은 $500부터 $1,500 정도까지 다양하다. 직접 모기지회사를 연락하지 않고 모기지 브로커를 이용하면 이 금액을 줄일수도 있다. 심지어 모기지회사로부터 크레딧을 받을 수도 있다.

 

Services you cannot shopt for

융자회사가 이용하는 서비스에 대한 비용이다. 집 감정 비용(apprasial), 신용 정보 조회 비용, 홍수 지역 여부 조회 비용, 세금 관련 비용등 융자 회사가 이용하는 서비스 비용이다. 회사마다 각자 이용하는 업체가 다르기 때문에 이 비용도 약간 차이가 있지만 대부분 $600정도 된다. 

 

Services you can shop for

이 부분은 사실 우리가 선택할 수 없다고 보는게 맞다. 이 비용은 일반적으로 판매자의 변호사가 이용하는 서비스에 대한 비용이다. 판매자의 변호사가 등기 관련 업무 처리할 때 이용한 업체에 따라 비용이 달라진다. 이 부분은 융자회사가 예상한 금액이고 실제 클로징할 때 청구되는 금액은 다를 수 있다. 게다가 판매자 변호사가 사용하는 서비스에 대해 감놔라 배놔라할 수 없기 때문에 이 부분은 선택이 불가능하다고 보면 된다. 

 

기타 비용

Taxes and Other Government Fees

구매하고자 하는 집이 있는 시에 따라 내야하는 세금이다. 그냥 면적당 또는 집 값에 비례하므로 우리가 제어할 수 있는 금액이 아니다.

 

Prepaids

말 그대로 미리 내야하는 비용이다. 집 보험료, PMI, 이자, 세금 등이 있다.

 

Homeowner's Insurance Premium은 집 구매자가 구매해야하는 보험에 대한 비용이다. 보험을 미리 샀다면 안 내도 된다. 이 비용은 예상비용이므로 우리가 고른 보험회사에 따라 달라진다.

 

Mortgage Insurance Premium은 대출 금액이 집 값의 80%를 넘었을 때만 내는 비용이다. Private Mortgage Insurance (PMI)라고도 한다. 만약 집 값의 80%가 넘는 비용을 대출을 했다면 모기지 업체 관점에서는 남들보다 더 많은 비율의 돈을 빌려갔으니 위험도가 높다고 볼 수 있다. 대출금을 못 내서 모기지 업체가 손해를 볼 수 있으니 우리에게 보험을 들도록 한다. 그래서 그 보험에 대한 비용을 우리에게 청구한다. 대출금을 열심히 갚아서 원금이 집 값의 80%보다 낮아지면 모기지 업체에 연락해서 pmi를 없앴을 수 있다. 대신 그 때 새로이 집을 감정한 후 그 가격 대비 원금이 80%인지 확인해야 하기 때문에 감정 비용 약 $500을 추가로 부담해야 한다. 다음 세상에는 금수저로 태어나 보자 ㅠ.ㅠ

 

Prepaid Interest는 한 달 중 남은 기간만큼의 이자를 말한다. 

 

Initial Escrow Payment at Closing

Escrow는 집 보험료와 재산세(property tax)를 위한 별도의 계좌를 말한다. 집 보험료는 클로징할 때 1년치를 구매했으니, 이 에스크로는 2년차부터의 비용을 위한 계좌다. 재산세도 내년에 낼 비용을 매월 조금씩 에스크로에 모아 둔다. escrow는 사용하지 않아도 된다. 내가 따로 돈을 다른 계좌에 넣어둑나 투자를 하다가 세금 낼 때, 집 보험료 낼 때 비용을 지불해도 된다. escrow에 대한 정책은  융자 회사마다 다르지만, 대부분 열기를 요구한다. 

 

Title-Owner's Title Policy (optional)

집을 구매하기 전에 밀린 재산세는 없는지, 저당이 설정되어 있지는 않은지, 집 경계로 법적인 문제는 없는지 등등 다양한 문제에 대해 보장을 하는 보험이다. 판매자가 구매자에게 사주기도 한다고 한다. 없어도 되지만 있으면 혹시 모를 과거에 있던 분쟁에서 자유로워 질 수 있으니 구매하는 것이 좋다. 

 

모기지 업체 결정

모기지 업체를 고를 때 고려해야할 것들이 많지만, 비용만 보자면 Origination Cost와 Interest가 적은 업체를 고르면 된다. 다른 비용은 거의 정해져있기 때문에 거기서 거기다. 모기지 브로커는 각종 비용을 좀 깎아주기도 한다. 모기지 예상 금액은 브로커와 모기지 업체를 고루 섞어서 3-5군데에서 받아 보고 결정을 하면 좋다. 

 

그 외에도 지역마다 실정이 다르므로 타주에 있는 업체말고 그 지역 모기지 회사를 골라서 하는 것이 좋다는 의견도 있다. 기간은 보통 30-45일이 소요가 되지만, 코로나의 여파로 조금 더 걸린다고 보는 사람들도 있다.  

 

모기지 업체를 골랐으면 이제 신용 카드 만들지 말고, 전화번호 바꾸지 말고, 기타 큰 소비를 만들지 말고 두 달을 손가락 빨며 지내면 된다 =)